Die Rede ist vom Eigenkapital. Fast wäre er aus der Mode gekommen. Der sogenannte Realkredit! Was sich dahinter verbirgt ist die Darlehensvergabe „quasi ohne Ansehen der Person“. Das Darlehen wird in Höhe des „sicheren Beleihungsrahmen“ d.h. zwischen 45% und 60% des Kaufpreises ausgereicht. In diesem Rahmen sind die Zinskonditionen besonders attraktiv und die Nachweispflichten des Darlehensnehmers angenehm gering. D.h. die Einkommens + Vermögenssituation wird bei weitem nicht so umfangreich geprüft wie bei einem Darlehensnehmer der bis zu 80% oder 90% des Kaufpreises mit Fremdmitteln bezahlt.
Wer also bereits viel Eigenkapital hat, gewinnt doppelt
Das ist besonders für Selbstständige interessant. Denn dieser Personenkreis, der selbst und ständig eine tragende Säule unserer Volkswirtschaft ist, wird von den Banken besonders kritisch geprüft. Neben den aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertungen mit Summen und Saldenlisten, werden auch die Bilanzen der letzten 3 Jahre kritisch unter die Lupe genommen. Wenngleich dieser Blick in den „Rückspiegel“ keinerlei zutreffende Aussagen für die Zukunft des Unternehmens bzw. des Unternehmers bietet, wird nach wie vor nach dieser Methode geprüft. D.h. dieser zeitraubende Aufwand wird auch noch kostenintensiv… denn die vorgelegten Zahlen müssen durch einen Steuerberater testiert werden.
Wer clever seine eigenen Einkommenszahlen steuerlich optimiert, zieht bei der Bank oft den Kürzeren. Darum empfehlen wir dringend sämtliche nicht mehr valutierende Grundpfandrechte zu sichten und diese ggf. der Bank als Sicherheit abzutreten. Dadurch ersparen Sie sich Zeit und viel Geld, denn die Konditionen können bis zu 0,3% p.a. günstiger ausfallen. (Beispiel 10 Jahre fest)
MERKE: Je geringer der Beleihungsauslauf, umso günstiger die Zinsen.
Allerdings gibt es für die Ermittlung es Beleihungsauslaufes kein allgemein gültiges Bewertungsverfahren. Mit einer einfachen Faustformel liegen sie aber (fast) immer richtig: Zunächst wird geprüft, ob der Kaufpreis marktgerecht ist. Dann wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt, d.h. vom Kaufpreis wird ein Sicherheitsabschlag von ca. 10% in Abzug gebracht. Dieser Verkehrswert wird in Relation zum Darlehensnennbetrag gesetzt:
Beispiel:
Eine wohnwirtschaftliche Immobilie z.B. eine Doppelhaushälfte wird zum Preis von € 550.000 angeboten. Der von der Bank ermittelte Verkehrswert wird mit € 500.000 angegeben.
Kunde A bringt € 250.000 Eigenkapital mit und finanziert den Rest auf 15 Jahre wie folgt: seine Kondition 3,25%, 100% Auszahlung 15 Jahre fest. Oder alternativ 2,94% bei 100% für 10 Jahre fest. Das sind REALKREDITKONDITIONEN!!
Kunde B bringt nur € 75.000 Eigenkapital mit und landet damit bei einem Beleihungsauslauf von 85%. Seine Kondition sieht so aus: 3,65%, 100% Auszahlung 15 Jahre fest. Kunde B zahlt also 0,4% p.a. mehr als Kunde A. Außerdem sollte er Angestellter in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis sein und das Nettofamilieneinkommen sollte mindestens € 4969 p.M. betragen.
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