Immobilienkredite
flexible Baufinanzierung auf Raten
Immobilienkredite gehören zu den Standardkrediten, da sie in unterschiedlichen Varianten von den meisten Universalbanken angeboten werden. Immobiliendarlehen werden genutzt, um im Zuge einer Baufinanzierung den Kauf, Bau oder auch die Sanierung einer Immobilie zu finanzieren.
Wichtig zu wissen ist, dass es unterschiedliche Arten von Immobilienkrediten gibt und ein Vergleich der Angebote sehr sinnvoll ist.
Wonach werden Immobiliendarlehen unterteilt?
Zunächst einmal lassen sich Immobilienkredite danach in zwei Gruppen einteilen, um welche Art Kreditnehmer es sich handelt. So vergeben die Banken zum einen Immobilienkredite an Privatkunden und zum anderen an Gewerbekunden. Somit lassen sich Immobiliendarlehen hinsichtlich dieser Differenzierung in die zwei Gruppen private und gewerbliche Immobilienkredite einteilen.
Ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal bei privaten Immobilienkrediten besteht unter anderem darin, ob die Immobilie selbstgenutzt wird oder anschließend vom Eigentümer vermietet werden soll.
Zinsentwicklung bei Immobilienkrediten
Wenn man die letzten 10 Jahre rückblickend auf die Zinsentwicklung im Immobilienmarkt blickt, lässt sich deutlich feststellen, dass die Prozentwerte nach wie vor auf einem eher. niedrigen Niveau sind.
Auch wenn es etwas weniger Abwärtsbewegung und teilweise zeitliche Ausschläge nach oben gibt, liegt das Zinsniveau nach wie vor zwischen 1,0% und 1,5%, immer abhängig von der Zinsbindung. Bei längeren Zinsbindungsfristen steigt der Prozentsatz, weil die Banken sich gegen den Kreditmarkt absichern müssen.
2021 gab es ein paar Wellenbewegungen im Zinsniveau, die sich aber immer wieder glätten konnten.
Quelle: Zins Charts der Interhyp AG in München (Datum: 30.11.2021)
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Welche Formen von Immobilienkrediten gibt es?
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist schon seit Jahren und auch aktuell noch das mit Abstand am häufigsten genutzte Immobiliendarlehen.
Kennzeichnend ist, dass die monatliche Darlehensrate innerhalb der gesamten Zinsbindungsdauer gleich bleibt, sich jedoch der Anteil von Tilgung und Zinsen verschiebt. Im Laufe der Jahre nimmt der Tilgungsanteil zu, während der Zinsanteil geringer wird.
Kunden schätzen das Annuitätendarlehen vor allem wegen der hohen Kalkulationssicherheit und der gleichbleibenden Monatsrate.
Tilgungsdarlehen
Das Tilgungsdarlehen unterscheidet sich als weitere Variante des Immobilienkredites vom Annuitätendarlehen dadurch, dass der Anteil der Tilgung während der gesamten Laufzeit identisch bleibt. Da allerdings auch hier der Zinsanteil sinkt, folgt daraus, dass die monatliche Kreditrate beim Tilgungsdarlehen im Laufe der Jahre immer geringer wird.
Daher ist das Tilgungsdarlehen als Immobilienkredit vor allem bei Kreditnehmern beliebt, die gerne in den letzten Jahren der Rückzahlung eine niedrigere Darlehensrate wünschen.
endfällige Darlehen
Das endfällige Darlehen ist mittlerweile nur noch von geringer Bedeutung, was insbesondere daran liegt, dass Kapitallebensversicherungen für Kunden oftmals unattraktiv geworden sind. Beim endfälligen Darlehen wird die gesamte Darlehensschuld nämlich erst am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt, meistens mit einer Kapitalauszahlung, die aus einer Lebens- oder privaten Rentenversicherung heraus resultiert. Da die Renditen jedoch in den letzten Jahren immer weiter gesunken sind, rechnet sich ein endfälliges Darlehen oftmals nicht mehr, da die Rendite aus der Lebensversicherung die nicht stattfindende Tilgungsverrechnung nicht mehr „kompensieren“ kann.
Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung oder variables Immobiliendarlehen?
Eine sehr wichtige Frage im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit, die Sie vor Aufnahme des Darlehens beantworten müssen, lautet: Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung oder variabel verzinsliches Darlehen? Bei einem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung besteht der große Vorteil darin, dass der einmal vereinbarte Zinssatz für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung seitens der Bank nicht mehr verändert werden kann. Daher bietet sich eine Zinsfestschreibung insbesondere innerhalb einer Niedrigzinsphase an, wie sie mittlerweile bereits seit einigen Jahren am Markt zu finden ist.
Mit der Zinsfestschreibung können Sie sich die günstigen Darlehenszinsen für viele Jahre sichern und haben innerhalb der Zinsbindungsdauer kein Zinsänderungsrisiko. Ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen ist hingegen insbesondere in einer Hochzinsphase zu empfehlen. In dem Fall würde es nämlich keinen Sinn machen, dass Sie sich durch eine Zinsfestschreibung lange an die ohnehin hohen Zinsen binden. Stattdessen können Sie mit einem variabel verzinslichen Immobiliendarlehen von zukünftig sinkenden Bauzinsen profitieren, da der Zinssatz für Ihr Immobiliendarlehen in dem Fall seitens des Kreditgebers angepasst würde.
Einflussfaktoren für Zinshöhe
diese Faktoren beeinflussen die Höhe der zu zahlenden Zinsen beim Abschluss eines Immobilienkredits:
Wonach richten sich die Zinsen beim Immobilienkredit?
Eine ganz entscheidende Frage besteht für Kreditsuchende im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit darin, wonach sich eigentlich die von der Bank veranschlagten Bauzinsen richten. Tatsächlich gibt es mehrere Einflussfaktoren, anhand derer der Kreditgeber letztendlich den zu zahlenden Hypothekenzins festmacht.
Ein übergeordneter Einflussfaktor sind die EZB-Leitzinsen, denn diese sind für Kreditgeber eine Art Orientierungspunkt, wie hoch die Banken ihre Kreditzinsen in etwa ansetzen.
hilfreiche Links
Insbesondere die Bonität des Kreditsuchenden sowie die Eigenkapitalquote, die im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht, beeinflussen den veranschlagten Bauzins in größerem Umfang. Darüber hinaus spielen auch Sicherheiten eine größere Rolle.
Für ein zu 100 Prozent abgesichertes Immobiliendarlehen sind die Banken nämlich deutlich eher bereit, einen günstigeren Kreditzins zu veranschlagen, als wenn das Darlehen beispielsweise nur zu 70 Prozent abgesichert ist. Die Standardsicherheit für ein Immobiliendarlehen ist heutzutage die Grundschuld, die zugunsten der kreditgebenden Bank ins Grundbuch eingetragen wird.
Unter welchen Voraussetzungen werden Immobilienkredite vergeben?
Bei jedem inländischen Kreditinstitut und auch bei den meisten ausländischen Banken gibt es mehrere Voraussetzungen, die ein Kreditsuchender erfüllen muss, wenn er einen Immobilienkredit aufnehmen möchte. Eine Grundvoraussetzung besteht darin, dass der Kreditgeber den Antragsteller als ausreichend kreditwürdig einstuft, die Bonität demzufolge gut ist. Um wiederum eine gute oder zumindest ausreichende Bonität zu haben, müssen die Kreditsuchenden in aller Regel die folgenden Mindestanforderungen erfüllen können:
Zusammengefasst dürfen Sie demzufolge keinen negativen Schufa-Eintrag haben und müssen über ein ausreichendes Einkommen verfügen, wenn Sie von einer deutschen Bank einen Immobilienkredit erhalten möchten. Optional gehen zusätzlich immer mehr Kreditinstitute dazu über, Immobiliendarlehen nur unter der Voraussetzung zur Verfügung zu stellen, dass der Kreditsuchende beispielsweise eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 oder 20 Prozent vorweisen kann.
Der für Banken ideale Antragsteller bezüglich eines Immobilienkredites wäre demnach ein seit Jahren beim gleichen Arbeitgeber abhängig Beschäftigter, der keinen negativen Eintrag in der Schufa besetzt, über ausreichende Sicherheiten verfügt und dessen frei verfügbares Einkommen möglichst mindestens 20 Prozent über der monatlichen Kreditrate liegt.
Immobilienkredite vergleichen lohnt sich!
Auch wenn die Bauzinsen aktuell auf einem allgemein sehr niedrigen Niveau sind: Es ist äußerst lohnenswert, die Angebote in der Sparte Immobilienkredite miteinander zu vergleichen.
Immerhin führt ein lediglich um 0,4 Prozent geringer Bauzins bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro dazu, dass Sie zunächst gegenüber einem Angebot mit einem um 0,4 Prozent höheren Zinssatz jährliche Zinskosten in Höhe von 800 Euro einsparen.
Somit lässt sich durch einen gezielten Vergleich im Bereich der Immobilienkredite trotz anscheinend nur geringer Zinsunterschiede teilweise eine jährliche Ersparnis im höheren drei- oder sogar vierstelligen Euro-Bereich erzielen.
Baufinanzierung besteht oft aus mehreren Immobilienkrediten
Ganz typisch für eine Baufinanzierung ist unter anderem, dass diese häufig aus mehreren Immobiliendarlehen besteht. So kombinieren Kreditnehmer zum Beispiel häufig das Annuitätendarlehen mit einem Bauspardarlehen oder auch einem KfW-Förderdarlehen. Ferner werden Immobilienkredite heutzutage nicht mehr ausschließlich von Universalbanken vergeben, sondern darüber hinaus von Spezialbanken (zum Beispiel Realkreditinstitute), von Bausparkassen oder inzwischen ebenso immer öfter von Versicherungsgesellschaften und weiteren Finanzdienstleistern. Durch umfangreiche Informationen und einen Angebotsvergleich können Sie demnach heutzutage mit großer Wahrscheinlichkeit den Immobilienkredit finden, der am besten zu Ihren Zielen und Vorstellungen passt. Wichtig ist nur, dass Sie möglichst viele Konditionen und Details kennen.
kostenloser Immobilienkreditrechner
Wer die Zinskonditionen für den anstehenden Immobilienkredit vergleicht, kann bares Geld sparen. Der Vorteil: Der Immobilienkreditvergleich ist zunächst völlig kostenlos und unverbindlich. Anbieter wie die Interhyp AG aus München leiten die Anfrage an über 300 Banken weiter und finden dann den besten Zinssatz.
FAQ zu Immobilienkrediten
Uns erreichen täglich viele Fragen rund um das Thema Immobilienkredite, Darlehen und Zinsen. Diese Fragen haben wir inklusive der Antworten hier für Dich bereit gestellt. Dabei haben wir versucht, die häufigsten Fragen zu beantworten, ohne Anspruch auf Vollständigkeit.
Solltest Du konkrete Fragen, die hier nicht auftauchen und beantwortet werden, dann kannst Du Dich gerne an die Experten der Interhyp AG wenden, die Dir alle Fragen rund um die Themen Immobilienkredit, Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung gerne beantworten.
Wie setzt sich die monatliche Rate einer Baufinanzierung zusammen?
Dier monatliche Rate für die Rückzahlung der Baufinanzierung, setzt sich aus Tilgung und Zins zusammen. Die jeweilige Tilgung steht für genau den Betrag, der von der geliehenen Gesamtsumme monatlich zurückgezahlt wird. Die Zinsen bilden dabei die sogenannten Kreditnebenkosten, die zusätzlich zur Tilgung anfallen.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Was für eine Immobilie kann ich mir leisten?
Gurndsätzlich gilt: je mehr Eigenkapital bei der Aufnahme eines Immobilienkredits eingebracht qird, desto besser. Nicht nur die Höhe der Tilgung fällt dann geringer aus, sondern auch die Zinsen über die gesamte Laufzeit des Kredits. Außerdem bildet das Eigenkapital eine gewisse Sicherheit für Banken und kann dafür sorgen, dass die Konditionen für den Immobilienkredit besser ausfallen.
Welche Bank macht eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Leider machen nicht alle Banken auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, da hier immer ein größeres Risiko für den Kreditgeber besteht. Grundsätzlich gilt: Immobilienkredite und -finanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber immer zu schlechteren Zinsbedingungen.
Wie viel Eigenkapital sollten Kreditnehmer bei der Baufinanzierung einbringen?
Die Eigenkapitalquote bei Erwerb einer Immobilie sollte idealerweise bei etwa 25% liegen. Allerdings ist das immer abhängig von der Höhe der möglichen Tilgung. Immobilienkäufer mit hohem monatlichen Einkommen können auch mit weitaus weniger Eigenmitteln eine entsprechende Finanzierung bekommen.
Kann ich bei einem Darlehen von der KfW auch eine Sondertilgung vornehmen?
Ja, grundsätzlich kann man auch bei KFW-Darlehen eine Sondertilgung vornehmen. Allerdings gibt es je nach Programm Unterschiede und Einschränkungen. Die vorzeitige Ablöse des KFW-Kredits oder Sondertilgungen sind in der Regel nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Wie viel Zinsen fallen für die Baufinanzierung an?
Die Höhe des Zinssatzes für die Baufinanzierung bzw. den Immobilienkredit sind von vielen verschiedene Faktoren abhängig. Allen voran steht dabei der Faktor „Leitzins“, der durch die EZB vorgegeben wird. Dann kommen weitere Faktoren hinzu: zu finanzierendes Objekt (Lage, Wertentwicklung etc.), Bonität des Kreditnehmers, Anteil Eigenkapital, Laufzeit und gewünschte Zinsbindungsfrist.
Welche Unterlagen benötigt die Bank für einen Immobilienkredit?
Um erfolgreich einen Immobilienkredit abschließen zu können, benötigt der Antragsteller zahlreiche Dokumente. Dazu gehören alle Unterlagen zum Objekt, wie Lageplan, Grundriss, Baubeschreibung, Baukalkulationen und vor allem der Grundbuchauszug. Weitere erforderliche Dokumente sind: Lohn- und Gehaltsnachweis, Kapitalnachweis, Personalausweis etc..
Was passiert mit der Baufinanzierung beim Verkauf einer Immobilie?
Besteh beim verkauf der Immobilie noch ein Restschuld an die Bank, wird diese durch den Erlös final getilgt. In der Regel wird dann zusätzlich eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, da der bank durch die vorzeitige Kreditablöse Einnahmen entgehen.
Kann ich die Zinsen für den Immobilienkredit steuerlich absetzen?
Leider sind weder die Tilgung noch die Zinsen des Immobilienkredits und der Baufinanzierung für Privatpersonen steuerlich absetzbar. Anders verhält es sich im gewerblichen Rahmen: Zinsen können hier als „Aufwand für Kapitalbeschaffung“ unter Umständen steuerlich abgesetzt werden.