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Bereitstellungsprovision

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Banken waren schon immer sehr erfinderisch, wenn es um preisbestimmende Bestandteile für Immobilienkredite ging. Selbst für die Bereithaltung von Baufinanzierungsdarlehen darf die Bank eine bestimmte Provision kassieren, die sogenannte Bereitstellungsprovision. Diese liegt in aller Regel bei 3% p.a. Insbesondere Bauherren, die selbst eine Immobilie errichten oder Immobilienerwerber, die über einen Bauträger eine Neubauimmobilie kaufen, sollten beim Abschluss des Darlehensvertrages auf eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit achten:

  1. weil die Bauraten meist nach der MABV (Makler- und Bauträgerverordnung) zu leisten sind, und
  2. weil diese KEINE Berücksichtigung im Effektivzins nach der Preisangaben-Verordnung finden, d.h. ein Darlehen mit optisch kleinem Effektivzins kann durch zu kurze bereitstellungsfreie Zeit ganz schön ins Geld gehen!!

Banken unterscheiden grundsätzlich zwischen dem anrechenbaren und nicht anrechenbaren Bereitstellungszins. In der Baufinanzierung hat sich die Variante „anrechenbar“ durchgesetzt. Diese berechnet lediglich für den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensanteil die Bereitstellungsprovision. Die Frist beginnt mit Ablauf der vertraglich vereinbarten bereitstellungsfreien Zeit.

Dazu ein Beispiel aus der Praxis:
Kunden haben im März 2011 eine Eigentumswohnung von einem Bauträger „vom Plan“ erworben. Beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages (Grundstücksankauf mit Werkvertrag) konnte ihr Berater die Zahlungsbedingungen für die Fälligkeit des Grundstücksanteils durch entsprechende Bedingungen mitgestalten. Der Darlehensvertrag war mit 6 Monaten „bereitstellungsfreie Zeit“ abgeschlossen worden. Bis zur Erfüllung der Zahlungsvoraussetzungen für den Grundstücksanteil gingen bis jetzt schon 6 Monate ins Land, die jedoch der Bauträger genutzt hat, um den Baukörper zu errichten. Ab September fallen nun Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25% p.M. für den noch nicht abgerufenen Darlehensanteil – in diesem Beispiel – für das Grundstück an, und zwar solange bis die Teilungserklärung grundbuchamtlich vollzogen ist. Durch diese Gestaltung hat der Berater für seine Kunden knapp  € 5000 erspart. Für diejenigen, die nachrechnen wollen:

Grundstücksanteil € 240.000

Darlehenszins 4,05% p.a.

Bereitstellungsfreie Zeit 6 Monate

Fälligkeitsvoraussetzungen wurden (durch Gestaltung) erst nach fast 6 Monaten erfüllt:

€ 240.000 x 4,05%= € 9720

: 360 (Tage) x 171 (Tage)

= € 4617

Der vom Bauträger vorgeschlagene Vertragsentwurf sah die Bezahlung dieses Kaufpreisanteils bereits nach Eintragung der Auflassungsvormerkung vor; d.h. der Kunde hätte € 240.000 sofort aus seinem Kredit abrufen müssen. Entsprechend dem Darlehensvertrag wären dann 4,05% p.a. fällig gewesen.

Nicht immer bekommt man eine solche „Punktlandung“ hin. Dennoch lohnt es sich sowohl beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages aber auch beim Abschluss der Darlehensverträge auf das „Kleingedruckte“ zu achten bzw. achten zu lassen. Ein Beraterhonorar von i.d.R. 1% spart sich der Kunde eigentlich immer ein!

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