Ein Immobilienkredit der vor ein paar Jahren abgeschlossen wurde, ist unter Umständen teurer wie ein Kredit der jetzt abgeschlossen wird. Das Zinsniveau ist in den letzten Jahren sehr gesunken und die Zinsen sind nach wie vor im Niedrigniveau-Bereich. Diese niedrigen Zinsen führen dazu, dass manche Kreditnehmer überlegen ihren älteren Immobilienkredit vorzeitig durch einen neuen Kredit abzulösen. Ist die Laufzeit des ersten Immobilienkredits noch lang (Beispiel die Laufzeit beträgt noch 6 Jahre) ist es sinnvoll ein Gegenangebot einzuholen um diesen vorzeitig abzulösen.
Immobilienkredit ablösen
Eine weitere Möglichkeit warum ein Immobilienkredit vorzeitig abgelöst werden soll, ist dass der Kreditnehmer unerwartet zu einer höheren Geldsumme gekommen ist. Reicht diese Summe um den Immobilienkredit vorzeitig abzulösen, sollten auf jeden Fall die Kosten für die vorzeitige Ablösung berechnet werden. Bei einer vorzeitigen Ablösung eines Immobilienkredits entstehen Kosten, durch zum Beispiel die Vorfälligkeitszinsen. Es muss überlegt werden ob das vorhandene Kapital entweder eingesetzt wird um den Kredit vorzeitig abzulösen oder ob das Kapital nicht gewinnbringender angelegt werden kann. Sind die Kosten für die vorzeitige Ablösung sehr hoch, rechnet sich unter Umständen die Ablösung nicht.
Bevor allerdings ein Kredit vorzeitig abgelöst werden kann, muss in den Kreditunterlagen nachgesehen werden ob dies überhaupt vertraglich möglich ist. Jede Bank hat ihre eigenen Kreditbedingungen und diese müssen vorher genau durchgelesen werden. Ist die vorzeitige Ablösung vertraglich möglich, so entstehen in der Regel Kosten für das vorzeitige Beenden des Kreditvertrages.
Ablöse – auf mögliche Nachteile beachten
Wer sich für einen Immobilienkredit entscheidet, der vereinbart mit dem jeweiligen Kreditgeber stets eine Laufzeit bzw. die Dauer der Zinsfestschreibung. Während die meisten Kreditnehmer sich an diese vereinbarte Laufzeit bzw. Zinsbindung halten, gibt es auf der anderen Seite auch Darlehensnehmer, die den Immobilienkredit ablösen möchten, bevor er fällig ist. Eine solche vorzeitige Ablösung sollte nicht überstürzt werden, denn sie ist in vielen Fällen mit finanziellen Nachteilen verbunden. Wie Sie bei einer Ablösung des Immobilienkredites vorgehen und was Sie bezüglich der eventuell anfallenden Kosten beachten sollten, möchten wir gerne im folgenden Beitrag näher ausführen.
Immobilienkredit ablösen zum Laufzeitende
Wenn davon gesprochen wird, einen Immobilienkredit abzulösen, dann ist in aller Regel damit gleichermaßen die vorzeitige Ablösung gemeint. Allerdings handelt es sich bei den meisten Fällen, in denen Immobilienkredite abgelöst werden, um eine reguläre Ablösung des Darlehens. Dies passiert beispielsweise zum Ende der Gesamtlaufzeit oder auch zum Ende der Zinsfestschreibung. Wenn Sie also beispielsweise im Jahre 2008 einen Immobilienkredit aufgenommen haben, der eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren beinhaltete, können Sie das Immobiliendarlehen in diesem Jahr nach Ablauf der zehn Jahre regulär ablösen. Sollte noch eine Anschlussfinanzierung notwendig werden, das Darlehen also nicht komplett abbezahlt sein, stehen Ihnen bezüglich der Ablösung in aller Regel die folgenden Optionen zur Verfügung:
Eine Ablösung im engeren Sinne ist in diesem Fall im Prinzip nur dann gegeben, wenn Sie sich für eine neue Bank bezüglich der Anschlussfinanzierung entscheiden. Im ersten Fall handelt es sich stattdessen eher um eine Verlängerung des Darlehens, denn Sie handeln in dem Fall mit dem bisherigen Kreditgeber einfach neue Konditionen und eine ebenfalls neue Laufzeit bzw. Zinsfestschreibungsdauer aus. Dies trifft ebenfalls zu, falls Sie zunächst nach Ablauf der Zinsbindung eine Sonderzahlung vornehmen und beim bisherigen Darlehensnehmer einen neuen Kredit über die dann aktuelle Restschuld wählen. Der große Vorteil bei einer regulären Ablösung, also zum Fälligkeitszeitpunkt des Darlehens bzw. zum Ende der Zinsfestschreibung besteht darin, dass die Bank in diesem Fall keine zusätzlichen Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Bei einer vorzeitigen Ablösung sieht dies allerdings ganz anders aus.
Immobilienkredit vorzeitig ablösen: Vorfälligkeitsentschädigung als Kostenfaktor
In diesem Abschnitt möchten wir uns näher damit beschäftigen, was Sie bezüglich der Ablösung eines Immobilienkredites beachten sollten, wenn es sich um eine vorzeitige Ablösung handelt. Gemeint ist damit, dass Sie die Restschuld in vollem Umfang an den Kreditgeber zahlen, obwohl Sie sich noch innerhalb der Zinsbindungsfrist befinden bzw. noch innerhalb der Darlehenslaufzeit. Wichtig zu wissen ist, dass bei einer solchen vorzeitigen Ablösung nicht zwangsläufig zusätzliche Kosten entstehen müssen. Es kommt nämlich zunächst einmal darauf an, ob es sich um ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen oder um einen Immobilienkredit mit einer vereinbarten Zinsfestschreibung handelt. Darüber hinaus können Sie natürlich bereits bei Abschluss des Kreditvertrages mit der Bank vereinbaren, dass Sondertilgungen oder auch eine komplette vorzeitige Ablösung kostenfrei sind. Letzteres ist allerdings bei einem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung eher unüblich, sondern die Banken gestatten – falls überhaupt – in aller Regel nur betraglich begrenzte Sondertilgungen.
Vorzeitige Ablösung beim variabel verzinslichen Darlehen
Die gute Nachricht ist: Bei einem variabel verzinslichen Darlehen berechnen die Banken bei einer vorzeitigen Ablösung und auch bei Sondertilgungen im Normalfall keine zusätzlichen Kosten. Dies liegt darin, dass der Kreditgeber während der gesamten Laufzeit jederzeit die Möglichkeit hat, den Zinssatz des Immobilienkredites an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen. Somit würde dem Kreditgeber bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehensbetrages kein finanzieller Schaden entstehen, wie es oftmals bei einem Immobilienkredit der Fall ist, den Sie innerhalb der Zinsbindungsfrist vorzeitig tilgen möchten. Einen Immobilienkredit ablösen, bei dem ein variabler Zinssatz vereinbart wurde, ist in der Praxis demzufolge problemlos möglich und verursacht keine zusätzlichen Kosten beim Kreditnehmer.
Immobilienkredit ablösen mit vereinbarter Zinsfestschreibung
Die weitaus meisten Kreditnehmer haben sich in den vergangenen Jahren nicht für ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen entschieden, sondern stattdessen einen Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung gewählt. Dies war definitiv auch sinnvoll, denn seit Jahren befinden sich die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau, welches Kreditnehmer natürlich mittels einer Zinsfestschreibung für einen möglichst langen Zeitraum sichern möchten. Daher handelt es sich aktuell bei der großen Mehrheit aller Immobiliendarlehen um Kredite mit einer vereinbarten Zinsfestschreibung, die in aller Regel zwischen fünf und 20 Jahre beträgt. Bei einer vorzeitigen Ablösung eines solchen Immobilienkredites mit Zinsfestschreibung ist es für gewöhnlich so, dass die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Worum handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung?
Es handelt sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung um eine Art Entschädigungszins, der den eventuellen Zinsnachteil der Bank ausgleichen soll. Vorzeitige Ablösungen von Immobilienkrediten finden natürlich seitens der Kreditnehmer insbesondere in Niedrigzinsphasen statt. Warum ist das so? Stellen Sie sich vor, Sie haben vor acht Jahren einen Immobilienkredit abgeschlossen, und zwar aufgrund des damaligen Zinsniveaus noch zu einem Zinssatz von 4,2 Prozent. Heutzutage müssen Sie für den gleichen Immobilienkredit vielleicht nur noch einen Zinssatz von 1,5 Prozent zahlen, Sie könnten also satte 2,7 Prozent an Zinskosten einsparen. Somit würde die logische Folgerung darin bestehen, den teuren aktuellen Kredit vorzeitig abzulösen und stattdessen ein günstiges Immobiliendarlehen aufzunehmen.
Was für Sie einen Zinsvorteil bedeuten würde, verursacht bei der Bank allerdings zusätzliche Kosten bzw. es entsteht ein Zinsnachteil. Die Bank kann das Geld nämlich heute eben nicht mehr zu dem damals relativ hohen Zinssatz von 4,2 Prozent verleihen, sondern müsste bei einem Neuverleih des Kapitals erhebliche Zinseinbußen hinnehmen. Exakt diese Einbußen sollen durch die Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert werden.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine häufig gestellte Frage bezüglich der Vorfälligkeitsentschädigung besteht darin, wie hoch diese ist. Leider lässt sich diese Frage allerdings nicht pauschal beantworten, denn es gibt keine einheitlichen Vorschriften oder gesetzlichen Vorgaben, welche Höhe die Vorfälligkeitsentschädigung haben darf. Der Grund ist schlichtweg der, dass der zuvor angesprochene Zinsschaden von mehreren Faktoren abhängig ist, wie zum Beispiel bisheriger und neuer Zinssatz, den die Bank beim Verleih des Geldes erzielen könnte. Aus diesem Grund ist es von sehr großer Bedeutung, dass Sie sich bei Ihrem aktuellen Kreditgeber informieren, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde, wenn Sie den Immobilienkredit ablösen. Nur unter der Voraussetzung, dass Sie unter Einbeziehung eines aktuellen Zinsangebotes trotz Vorfälligkeitsentschädigung auf Dauer noch Zinsen einsparen, lohnt eine vorzeitige Ablösung des Immobilienkredites überhaupt.
Aufgrund der vorzeitigen Auflösung würde die Bank in diesem Fall beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 7.200 Euro berechnen. Da Sie allerdings auf die nächsten vier Jahre gerechnet, innerhalb derer Sie eigentlich den aktuellen Kredit noch mit dem deutlich höheren Zinssatz abzahlen müssten, in der Summe 9.720 Euro an Zinsen sparen, würde sich das vorzeitige Auflösen des Immobilienkredites lohnen. Anders sähe es natürlich aus, falls die von der Bank veranschlagte Vorfälligkeitsentschädigung höher als die zukünftige Zinsersparnis wäre, beispielsweise im Bereich von 10.000 Euro. In diesem Fall sollten Sie entweder noch günstigere Angebote für eine Neufinanzierung einholen oder schlichtweg auf die vorzeitige Ablösung verzichten, weil diese sich dann finanziell nicht rechnet.
Fazit:
Wenn es um die vorzeitige Ablösung eines Immobilienkredites geht, sollten Sie stets Ihre Bank kontaktieren, bevor Sie den Kredit ablösen. Ohnehin ist zu beachten, dass der Kreditgeber einer vorzeitigen Ablösung grundsätzlich zustimmen muss, diese also auch verweigern kann, falls eine Zinsfestschreibung vereinbart wurde. Empfehlenswert ist das vorzeitige Ablösen nur unter der Voraussetzung, dass Sie unter Berücksichtigung der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung in der Summe noch einen Zinsvorteil haben. Bei variabel verzinslichen Darlehen gibt es mit der vorzeitigen Ablösung in aller Regel gar keine Probleme, zumal die Bank dann keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.