Die Nachfrage nach Immobilien ist in der letzten Zeit nochmals heftig angestiegen. Dabei sieht man zunehmend einen Trend, dass sich die Anzahl der Freiberuflich Beschäftigten deutlich erhöht hat und somit vermehrt Nachfrage nach Immobilienfinanzierung für Selbständige besteht.
Einkommensschwankungen machen Bonitätsprüfung schwierig
Anders als Angestellte oder Beamte unterliegen die Einkommen der Freiberuflichen bzw. Selbstständigen häufig enormen Schwankungen. Diese können sich positiv wie negativ auf die Bonitätsprüfung auswirken: Selbstständige, die den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage planen, sollten nach Abzug der zu erwartenden Miete noch ausreichenden Spielraum für die Bedienung von Zinsen, Tilgung und Rücklagen haben. Und das VOR Berücksichtigung der steuerlichen Ergebnisse, da sich diese erst mit der üblichen „Verzögerung“ von 1-2 Jahren einstellen.
Der Kapitaldienst sollte daher „geschmeidig“ möglich sein, auch wenn die Umsätze schwanken. Um den steuerlichen Effekt nicht unnötig zu schmälern, wird Kapitalanlegern empfohlen eine regelmäßige Tilgungsreserve in Form eines internationalen, gemischten Aktiensparplanes anzulegen. Diese sollte auf KEINEN Fall an die Bank verpfändet werden, um im Falle von rückläufigen Umsätzen oder konjunkturbedingten Einkommensschwankungen ggf. darauf zurückgreifen zu können.
Darlehensbeantragung zur Immobilienfinanzierung für Selbständige
Selbstständige sollten für die Darlehensbeantragung die letzten 2-3 Bilanzen sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen + Saldenliste vorbereiten. Neben diesem Blick in den Rückspiegel empfiehlt sich auch eine Vorausschau für die kommenden 2-3 Wirtschaftsjahre. Das erleichtet die Beurteilung der Bonität und verschafft einen vorausschauenden Überblick über die Bedienbarkeit der Darlehensverpflichtungen.
Eine 100%ige Fremdfinanzierung ist aufgrund der typischen Einkommensschwankungen nicht wirklich empfehlenswert. 15-20% Eigenkapital sollten eingesetzt oder im Depot als Zusatzsicherheit abgetreten werden. Dabei ist unbedingt darauf zu achten, dass sich das Portfolio besser entwickelt als der aktuelle Darlehenszins. Eine Sondertilgungsoption von mindestens 5% p.A. sollte ebenso im Darlehensvertrag verankert werden.
Aus der Erfahrung heraus kann man sagen dass selbstständige Leistungsträger als Investorengruppe anders als Angestellte und Beamte behandelt werden. Typische Internetkonditionen gelten bei der Immobilienfinanzierung für Selbständige meistens nicht, es sei denn sie gehören zu den klassischen Kammerberufen: Ärzte, Rechtsanwälte Steuerberater!
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