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Sicher haben Sie sich schon mal gefragt, warum ein und dieselbe Bank für ein und dasselbe Objekt völlig unterschiedliche Konditionen anbietet? Das hat einen einfachen Grund. Die Bank oder die kreditgebende Versicherung kalkuliert ihre Konditionen für wohnwirtschaftliche Baudarlehen entsprechend dem Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital (Beleihungsauslauf), nach Lage des Projektes sowie nach dem beruflichen Status.

Ein Beispiel:
Ein Arbeitnehmer kauft und finanziert eine Eigentumswohnung in München (Region A) zum Preis von € 270.000. Die Erwerbsnebenkosten von rund 10% für Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt sowie weitere 10% vom Kaufpreis kann er aus Eigenmitteln aufbringen. Für die Gesamtfinanzierung benötigt er noch € 243.000. Das sind 90% des notariellen Kaufpreises.

Bei diesem hohen Beleihungsauslauf sieht seine Kondition je nach Zinsbindung so aus:

Zinssatz 3,94%, Zinssatz 4,03%
Auszahlung  100% Auszahlung 100%
Tilgung min. 1% Tilgung min 1%
Zinsbindung 10 Jahre Zinsbindung 20 Jahre
Eff. nach PangVO 4,03% Eff. nach PangVO 4,47%

Unverhofft stirbt die Erbtante des Darlehensnehmers und hinterlässt unserem Erwerber € 57.000.

Dieser entscheidet sich sofort, dieses Geld in seine Finanzierung zu stecken. Er erhöht damit seine Eigenkapitalquote auf 30% des Kaufpreises. Sein Beleihungsauslauf reduziert sich auf lediglich 70% des Kaufpreises. Das Darlehen in Höhe von € 189.000 bekommt er nun für 3,59% p.A. bei gleichen Bedingungen wie oben für 10 Jahre fest bzw. für 4,02% für bis zu 20 Jahren fest.

Diese Preisdifferenz ist der Risikozuschlag, den die Bank für den höheren Beleihungsauslauf verlangt.

Wer sich im Internet nach den günstigsten Finanzierungskonditionen umsieht, sollte den unterschiedlichen Beleihungskriterien besondere Aufmerksamkeit schenken. Je nach Anbieter lassen sich deren Konditionen noch verhandeln, abhängig davon, ob und in welcher Höhe eine zusätzliche Risikoabsicherung abgeschlossen wird. Auch „stille“ Zusatzsicherheiten, wie zum Beispiel nicht valutierende Grundpfandrechte oder Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen, können den Beleihungsauslauf eines Objektes deutlich senken. Die Ersparnisse von mindestens 0,35% p.a. aus dem Darlehensbetrag summieren sich auf die gesamte Laufzeit schnell zu einem flotten Zweitauto auf. Bei 20 bzw. 30 Jahren kommen Sie in dem oben aufgeführten Beispiel leicht auf einen Betrag von ca. € 15.000 bis € 25.000. Da lohnt es sich, genauer hinzuschauen.

 

Foto von Carlos Pernalete Tua von Pexels