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Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

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Bei der Vermietung von Wohneigentum ist die zu zahlende Miete ein Kernpunkt des Vertrages. Mit der Unterschrift verständigen sich beide Parteien mit den Bestimmungen einverstanden zu sein. Dennoch wird oftmals eine Mieterhöhung von Seiten des Vermieters angestrebt. Dieser kann jedoch nicht beliebig die Miete diktieren. Er ist dabei an das Gesetz gebunden.

Das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

In § 557 BGB sind die Regelungen zur Erhöhung der Miete aufgeführt. Eine Steigerung des Betrages, der im Vertrag festgelegt ist und nicht mit diesem Paragraphen übereinstimmt, ist unwirksam sofern er zum Nachteil des Mieters ist. Aber auch für eine zulässige Mieterhöhung werden Grenzen gesetzt. Zunächst einmal muss die Jahressperrfrist beachtet werden. Weiterhin ist eine Überlegungsfrist einzuhalten. Insgesamt sollte die Miete mindestens 15 Monate am Stück unverändert bleiben. Bei einer zulässigen Erhöhung müssen ebenfalls Vorschriften beachtet werden.

Die Vergleichsmiete als Orientierungswert

Ein Vermieter kann nicht nach Belieben seine eigenen Vorstellungen in Bezug auf die Miete durchbringen. Wenn er nach den Gesetzen handeln möchte, so muss er sich an der Vergleichsmiete orientieren. Dabei handelt es sich um einen Wert, der durchschnittlich in den letzten vier Jahren, in vergleichbaren Objekten, in derselben Region erzielt wurde. Aber auch innerhalb der Vergleichswerte sind dem Vermieter Grenzen gesetzt. Diese werden mit der Kappungsgrenze beschrieben.

Die Kappungsgrenze dient der Begrenzung der Mieterhöhung

Eine sehr günstige Wohnung und eine recht arme Familie. Dies scheint gut zu passen. Aber was, wenn der Vermieter plötzlich merkt, dass seine Einnahmen nicht im Verhältnis zur Wohnqualität liegen. Tatsächlich kann er eine Mieterhöhung durchsetzen. Aber er ist an Grenzen gebunden. Die Kappungsgrenze schreibt vor, dass die Miete nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf.

Begründung der Mieterhöhung

Ein wichtiger Aspekt ist, dass der Vermieter die Erhöhung der Miete grundsätzlich begründen muss. Bei einer Anpassung an das Mietpreisniveau sollte ihm dies nicht schwer fallen. Diese Regelung schließt jedoch die Willkür bei der Festlegung der Vermieter aus. Aber auch hier sollten die Werte von drei Vergleichswohnungen vorgelegt werden.

Überschreitung des Mietspiegels

Mieter haben auch das Recht eine Reduzierung der Miete zu verlangen. Der Betrag, welcher monatlich bezahlt wird, darf maximal 20 Prozent über dem Durchschnittswert liegen. Diese Toleranz wird den Vermietern eingeräumt. Alles was darüber hinausgeht, ist jedoch unzulässig. Der Mieter ist sogar berechtigt, Beträge die über diesen Wert liegen, für die letzten drei Jahre zurückzufordern. Dies dient als Anreiz der Vermieter sich an die Bestimmungen zu halten.

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