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Vorsicht! Versteckte Mängel beim Immobilienkauf!

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Der Kauf einer Immobilie birgt so manche Gefahr. Versteckte Mängel sind bei den üblichen Besichtigungen nicht unbedingt auf Anhieb zu erkennen. Tatsächlich kann ein solcher Fehler erst Jahre nach dem Kauf auftreten. Aber egal ob der versteckte Mangel schnell nach dem Erwerb oder erst einige Zeit später entdeckt wird, die Beweislast liegt beim Käufer.

Wie kann dem Verkäufer das Wissen über einen versteckten Mangel nachgewiesen werden?

Wie der Name es schon sagt, so ist der versteckte Mangel nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Hatte der Verkäufer also ebenfalls keine Ahnung oder hat er ihn absichtlich verschwiegen? Wichtiger als diese Frage ist jedoch, ob der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer wissentlich über den versteckten Mangel hinweggegangen ist. Denn die Beweislast liegt beim Käufer.

Kann der Verkäufer für den versteckte Mängel haftbar gemacht werden? Ja, prinzipiell ist dies möglich. Aber ihm einen versteckten Mangel nachzuweisen ist denkbar schwierig. Zudem muss der Mangel noch eine entscheidende Rolle beim Kauf gespielt haben. Wenn der Käufer die Immobilie mit Wissen über diesen Mangel nicht erworben hätte und dies dem Gericht glauben machen kann, so hat er Chancen den Fall zu gewinnen. Aber auch nur dann, wenn er seine Beweislast erfüllen kann.

Der Verkäufer ist hier jedoch im Vorteil. Er braucht nur zu behaupten, dass der Mangel in einem Vieraugengespräch erwähnt wurde. Jetzt müsste der Käufer beweisen, dass dies nicht der Fall war und stößt dabei an seine Grenzen.

Können versteckte Mängel vertraglich abgesichert werden?

Die Beurkundung regelt den Übergang der Immobilie vom Verkäufer zum Käufer. Ein Notar übernimmt dabei die Rolle des Unparteiischen. Um sich im Vorfeld ein wenig abzusichern, sollten im Kaufvertrag die Mängel erwähnt werden, von denen der Käufer Kenntnis besitzt. Weiterhin sollte ein Passus enthalten sein, der darauf hinweist, dass der Käufer über keine weiteren Mängel aufgeklärt wurde. Dies sorgt für ein wenig mehr Sicherheit, weil es den Punkt der Beweislast für den Käufer eliminiert.

Grundsätzlich haftet der Verkäufer für Mängel, die er arglistig verschwiegen hat. Dabei handelt es sich um Mängel, die vielleicht sogar vom Verkäufer vertuscht worden sind, um die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen zu können. Für die arglistige Täuschung ist kein extra Absatz im Kaufvertrag der Immobilie notwendig. Im Paragraphen 444 des BGB ist der Gewährleistungsausschluss geregelt. Mängel von denen der Verkäufer keine Kenntnis hatte sind abgesichert, die arglistige Täuschung ist es hingegen nicht. Der Verkäufer wäre vollständig haftbar.

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