Die Modernisierung von Gebäuden im Sanierungsgebiet ist eine der letzten Möglichkeiten für eine steuerbegünstigte Kapitalanlage. Denn der Investor kann die Kosten für die Modernisierung der Sanierungsimmobilien innerhalb von 12 Jahren komplett abschreiben. Voraussetzung ist allerdings, dass er die Baumaßnahmen vorher detailliert mit der Sanierungsbehörde bzw. dem Denkmalamt geklärt hat und dass diese ihm nachher eine Bescheinigung über die Höhe der begünstigten Baukosten ausstellt.
Nach Abschluss der Sanierung muss der Eigentümer der Immobilie eine sogenannte Ausgleichsabgabe zahlen. Die Steuervorteile stehen auch dem Investor offen, der z.B. eine entsprechend modernisierte Eigentumswohnung vom Bauträger kauft. Voraussetzung ist allerdings, dass der notarielle Kaufvertrag vor Beginn der Bauarbeiten zu beurkunden ist. Die Vielzahl von Fragen, die in Verbindung mit der Gestaltung von steuerlich begünstigtem Wohnraum entstehen kann, beantwortet Hans-Joachim Beck (Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg) in seinem Buch, was unter dem Titel: Steuerliche Vorteile für Gebäude in einem Sanierungsgebiet (Artikel Nr. A0000104) erschienen ist. Herausgeberin ist die IVD Service GmbH, Berlin
Sanierungsimmobilien = Behördenmarathon
Kompliziert wird die Erzielung der steuerlichen Vorteile durch die Vielzahl der an diesen Verfahren beteiligten Behörden. Neben der Denkmal bzw. Sanierungsbehörde spielen auch das Betriebsstättenfinanzamt des Bauträgers sowie das Wohnsitzfinanzamt des Käufers mit. Zu klären ist insbesondere die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen. Wer sicher gehen will, nimmt diesen Anteil der Baukosten explizit in seinen Kaufvertrag auf. Den Ausbau des Dachgeschosses wollen die Behörden grundsätzlich nicht begünstigen. Beck stellt in seinem Werk klar, wann auch der Ausbau des Dachgeschosses als begünstigt bescheinigt werden muss und ob das Finanzamt die Steuervorteile trotz Erteilung der Bescheinigung versagen darf.
Die unterschiedlichen Behörden sind oft Verursacher der zeitlichen Verzögerungen bei der Gewährung von Steuervorteilen durch das Wohnsitzfinanzamt. Das Buch liefert die Antworten auf „ob und wie“ man sich dagegen wehren kann. Darüber hinaus finden Sie Antworten auf alle in Verbindung mit dem Erwerb einer Denkmal- oder Sanierungsimmobilie, entstehenden Fragen, die in der Praxis relevant sind: wie z.B.
- Begünstigung von Dachgeschossausbauten
- Umnutzungen
- Balkone und Garagen
- Funktionsträgergebühren
- Berechnung der Bemessungsgrundlage
- Bindungswirkung der Vereinbarung im Kaufvertrag
- Rechtschutz gegen eine verzögerte Bearbeitung durch die Behörden
- Herabsetzung der Vorauszahlungen
- Vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages
- Steuerstundungsmodell
- u.v.m.
Fazit
Diese „Hürden“ sind keine unüberwindbaren Hindernisse, im Gegenteil wer sich an die steuerlichen Rahmenbedingungen hält und alles richtig macht (machen lässt) wird mit einer wertgesicherten Vermögensanlage belohnt, die neben den steuerlichen Aspekten auch meist durch besonders attraktive Wohnwerte gekennzeichnet ist.
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