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Wenn der Kreditvertrag in „trockenen Tüchern“ ist, wird die GRUNDSCHULD beim Notar zugunsten des kreditgebenden Institutes bestellt. Üblich ist inzwischen nur noch die Buchgrundschuld, die als „dingliches Recht“ ins Grundbuch eingetragen wird. Früher operierte man noch mit der Hypothek oder auch Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld wird zur Sicherung des Immobilienkredites in der III. Abteilung des Grundbuches bestellt. Zusammen mit dem Kreditvertrag erhält der Notar zur Vorbereitung auf die Grundschuldbestellung einige Informationen über die Ausstattungsmerkmale der gewünschten Sicherheit.

Grundschuldzinsen

Insbesondere die Grundschuldzinsen und die Zweckerklärung werden von Seiten der Gläubigerbank formularmäßig vorgegeben: Die Grundschuldzinsen entsprechen regelmäßig nicht dem Zinssatz, den Sie in Ihrem Darlehensvertrag abgeschlossen haben. Sie haben eher einen virtuellen Charakter und liegen üblicherweise im Bereich zwischen 15 % und 20% p.a.

Erschrecken Sie also nicht, wenn Sie in dem beigefügten Formular Ihres Darlehensvertrages folgenden Satz finden: „Die Grundschuld ist von heute ab mit jährlich 20 vom Hundert zu verzinsen. Die Zinsen sind jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich zu entrichten…“

Sicherungsvertrag

Die Grundschuldzinsen sind abstrakt und daher ebenso wenig abhängig von einer Forderung wie der Anspruch auf die Grundschuldsumme. Im Fachjargon spricht man von der Akzessorietät. Die Verbindung zwischen der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld und Ihrem persönlichen Darlehensvertrag wird durch die sogenannte „Zweckerklärung“ geschaffen. Diese wird auch „Sicherungsvertrag“ genannt. Wenn am Ende der vereinbarten Kreditlaufzeit der Kredit vollständig zurückbezahlt ist, kann aus diesem Sicherungsvertrag der vertraglich vereinbarte Rückgewährsanspruch geltend gemacht werden. Dieser kann z.B. an ein anderes Institut abgetreten werden, wenn ein erneuter Darlehensbedarf entsteht.

Nichtvalutierungserklärung statt Löschung der Buchgrundschuld

In den allermeisten Fällen haben die Banken und Versicherungen ihren Anspruch auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung beschränkt. Bevor Sie jedoch „ohne Not“ eine einmal eingetragene Grundschuld löschen lassen, bedenken Sie, dass die Löschung und ggf. spätere Neueintragung immer notariell erfolgen müssen und daher recht kostspielig sind. Die billigere Variante ist die „Nichtvalutierungserklärung“ der Bank, aus der hervorgeht, dass diese keinerlei Ansprüche mehr aus der eingetragenen Grundschuld geltend machen wird. Im Bedarfsfall können sie diese Grundschuld wieder als Sicherheit für diese oder eine andere Bank einsetzen. Vielleicht wollen Sie ja ihren Kindern über diesen Weg einen Einstieg in deren eigene Immobilie ermöglichen.

Foto von Pixabay von Pexels