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Wie der Begriff „Rahmen“ schon vermuten lässt, handelt es sich beim Beleihungsrahmen nicht um eine akademisch berechenbare Größe, sondern um den sog. Beleihungsauslauf, den Kreditgeber im allgemeinen als „sicheren Hafen“ bezeichnen.

Sollte nämlich ein Darlehensnehmer seine vertraglichen Verpflichtungen nicht dauerhaft und nachhaltig bedienen können, droht ihm die Zwangsversteigerung seiner Immobilie. Da die Immobilienkredite grundpfandrechtlich besichert sind, findet die Verwertung nicht „über den klassischen Verkauf“, sondern über die Zwangsversteigerung statt. Daher wird jeweils im Einzelfall entschieden, welcher Beleihungsauslauf oberhalb der 60% Grenze noch tolerabel ist.

Schnäppchenjäger, die sich ausschließlich im „WWW“ informieren, sollten dringend darauf achten, dass die hier angebotenen Konditionen ohne konkrete Kenntnis eines bestimmten Objektes von einer 60% Beleihung ausgehen. Diese wird wie folgt ermittelt: Kaufpreis bzw. Gestehungskosten abzüglich einer Risikomarge, die zwischen 15% bis 25% liegt x 60%.

Ein in diesem Beleihungsauslauf zu vergebenen Darlehen wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung aus dem Verwertungserlös getilgt werden können, d.h. ohne jegliches Risiko für die Bank bzw. Versicherung. Die Baufinanzierungsdarlehen, die innerhalb dieses „Ersten Ranges“ vergeben werden, sind je nach Zinsbindungsdauer um bis zu 0,5% p.a. günstiger.

In der täglichen Praxis sieht diese Welt jedoch anders aus. Beleihungsausläufe oberhalb der 60% sind die Regel. Darauf haben sich inzwischen die meisten Anbieter eingestellt. Einige bieten sogar Finanzierungen, die bis zu 10% über den Kauf- bzw. Gestehungskosten liegen. Hier ist eine besondere Sorgfaltspflicht des Beraters erforderlich. Mit Erfahrung und Weitblick sollte der Finanzierungsplan so gestaltet sein, dass der Darlehensnehmer im Laufe der ersten 10 Jahre in den „passenden Beleihungsrahmen“ wächst. Das geht durch gezieltes „Nachsparen“ der im Anfang fehlenden Eigenmittel. Auch die Zusammenstellung der Fremdmittel spielt eine Rolle. Manche Banken betrachten z.B. das KfW Programm 124 bei der Ermittlung des Beleihungsrahmens als „Eigenkapitalersetzend“. Dazu ein Praxisbeispiel:

Eine junge Familie mit erstklassiger Berufsausbildung und besten Verdienstmöglichkeiten kauft eine bezugsfertige Neubauimmobilie in München. Der Kaufpreis beträgt € 465.000. Die Erwerbsnebenkosten von ca. 5% sowie weiteres Eigenkapital von knapp € 50.000 können mithilfe der Familie aufgebracht werden. Der Finanzierungsbedarf von €415.000 beträgt 89,25%. Durch Beimischung des KfW 124 Programmes in Höhe von € 75.000 errechnet sich ein Beleihungsauslauf von nunmehr 73,11%. In diesem Beleihungsrahmen konnte aktuell eine Kondition unter 4,05% gegenüber 4,25% fest für 15 Jahre vermittelt werden. Damit werden auf Sicht der 15 Jahre rund € 11.000 an Zinsen erspart.

Eine zusätzliche Möglichkeit fehlendes Eigenkapital zu ersetzen, bieten die nachrangigen Bürgschaften der Landesbanken. Insbesondere in den neuen Bundesländern erhalten Sie Bürgschaften für nachrangige Immobiliendarlehen, d.h. für solche Darlehen, bei denen der Darlehensgeber im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers erst nachrangig seine Ansprüche geltend machen kann.
Anträge und weitergehende Informationen erteilen die Bürgschaftsstellen der (neuen) Bundesländer und von Berlin. Eine Bürgschaft als Ersatzsicherheit ist möglich, wenn zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen keine dingliche Sicherheit bestellt werden kann. Mit anderen Worten: wenn Sie der Bank nicht genügend Sicherheiten für eine Darlehenszusage geben können.

Foto von Expect Best von Pexels