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Wer heute eine Immobilie beim Bauträger erwirbt, zahlt den Kaufpreis in Teilbeträgen und zwar in aller Regel nach der „Makler und Bauträgerverordung (MABV)“. Das bedeutet, dass entsprechend der am Bau erbrachten Leistungen die Teilbeträge vom Baukonto abgerufen werden. Die Bauzeitzinsen oder auch Bauzwischenfinanzierungszinsen errechnen sich aus dem bereits in Anspruch genommenen Darlehensteilbetrag und der Bereitstellung für den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensteil. Wer reichlich Eigenkapital hat, kann diese Zinsen monatlich bezahlen und damit sein Bauzwischenfinanzierungskonto immer wieder ausgleichen. In den allermeisten Fällen gilt es jedoch, eine smarte Lösung zur Vermeidung dieser Doppelbelastung zu finden. Doppelbelastung deswegen, weil die meisten Bauherren aus einer Mietsituation kommen und erst nach vollständiger Fertigstellung umziehen können.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Unsere Kunden bewohnen eine 3 Zimmer Mietwohnung in München und bezahlen dafür monatlich € 1350,– kalt + Nebenkosten € 250,–. Sie haben eine Neubauimmobilie erworben, die ab heute (September 2021) gerechnet in ca. 12 – 15 Monaten, also ca. Weihnachten 2022 bezugsfähig ist. Zur Vermeidung einer doppelten Belastung für Miete und Kapitaldienst wird innerhalb der Finanzierungskalkulation ein sogenannter „Zwifiposten“ geschaffen. Dieser errechnet sich wie folgt:

Notarieller Kaufpreis € 400.000
Erwerbsnebenkosten. € 24.000
Eigenkapital € 75.000
Bauzeit ca. 15 Monate
Gesamtkosten: € 424.000
./. Eigenkapital € 75.000
Fremdfinanzierungsbedarf: € 349.000

Im Durchschnitt wird die Hälfte dieser Summe für die Dauer der Bauzeit als Puffer für die Zwischenfinanzierung benötigt:

€ 174.500 x Zinssatz (z.B. 4%): 12 = € 580
monatlicher Bedarf x Anzahl der Bauzeit-Monate = € 8700

Da am Anfang weniger und gegen Fertigstellung mehr Kredit in Anspruch genommen wird, errechnet sich der Bedarf nach dem arithmetischen Mittel. Um dem Kunden eine zusätzliche Belastung zu den Mietkosten zu ersparen, wird dieser Betrag von ca. € 9000 in die Finanzierung eingearbeitet. Dadurch entsteht die monatliche Belastung von € 1492 (für Zins + Tilgung) erst im Folgemonat nach Einzug in die eigenen 4 Wände.

Somit ist die mögliche Befürchtung von Kunden, dass die doppelte Belastung ihren Traum von einer „eigenen Wohnung“ frühzeitig zu Nichte machen könnte, unbegründet. Ein Beratungshonorar von ca. 1% wird deshalb gerne bezahlt. Konkurrenzangebote der Hausbanken sind oftmals nicht nur im Zinssatz schlechter, sondern bieten diese Möglichkeit der Bauzeitzinsen gar nicht erst an.

Foto von Pixabay von Pexels